专访全国政协委员柴强：建议从土地出让收益中计提房屋养老金?《住房租赁条例》应尽快出台

21世纪经济报道记者 唐婧 北京报道

3月9日，住房和城乡建设部部长倪虹在十四届全国人大二次会议举行的民生主题记者会上表示，要加快建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险等专项制度。

倪虹所提到的“房屋养老金”，是指住宅专项维修资金，用于房屋共用部位、共用设施设备保修期满后，日常维修以外的大、中修，更新改造的资金，同时也是保障居住条件，延长房屋使用寿命的必要保障。

今年两会期间，长期关注房屋养老金制度的全国政协委员、中国房地产估价师与房地产经纪人学会会长柴强接受了21世纪经济报道记者专访。柴强透露，去年他提交了《关于及早建立房屋养老金制度，保障人民群众居住安全的提案》，得到了相关部门的积极反馈。今年他针对其中“钱从哪里来”的关键难点，提交了《关于从土地出让收益中计提房屋养老资金的提案》。

全国政协委员、中国房地产估价师与房地产经纪人学会会长柴强

柴强表示，老百姓已经承担了购房成本，如果再要求补交房屋维修所需的全部费用，老百姓可能难以接受，因此建议通过政府、房屋产权人、社会力量等多渠道筹集资金，逐步为房屋积累“养老金”。

至于为何要从土地出让收益中计提房屋养老资金，柴强的理由是，政府的土地出让收入本质上主要“来自于房”或“取之于房”。一方面，许多出让的土地直接来自房屋征收或收购储备取得的土地，另一方面，地方政府在土地出让时提前一次性从房价中收取了地价款或土地出让金，尤其是其中的土地增值收益主要源于房价上涨预期。此外，“价高者得”的土地招拍挂出让方式还使地价在房价中的占比过高，客观上挤占了保证房屋工程质量的必要成本，间接增加了未来房屋维修费用。

因此，柴强建议，参照从土地出让收益中计提农业土地开发资金、农田水利建设资金、教育资金等做法，每年从当年土地出让收益中提取一定比例，作为房屋养老金中的部分资金。

此外，3月5日，柴强在全国政协十四届二次会议经济界别的小组会上直言，住房质量差的问题，“光是喊一喊没有用”，要在机制上做工作。比如，目前我国国有土地使用权出让实行“招拍挂制度”，这样能减少人为干扰因素，让土地以更公平、合理的价格出让，遏制腐败产生，但是“拍”出的地价太高，则会挤占保障房屋质量的必要成本。

建议《住房租赁条例》尽快出台

除了关注老旧房屋的维修问题，柴强还高度关注我国住房租赁市场的健康发展。柴强认为，当前“租购并举”的概念已经深入人心，鉴于过去我国总体上是“重购轻租”，现在提“租购并举”主要是补“租”这个短板。

“近年来我国住房租赁市场发展迅速，出现了多个积极向好的趋势。”柴强表示，例如，保障性租赁住房已成为住房保障体系的重要组成部分，并与公共租赁住房一起构成配租型保障性住房；为降低租赁住房建设成本，允许利用集体建设用地建设租赁住房；政府出让的土地中已有一些要求配建一定比例的自持租赁住房甚至全部建设自持租赁住房，并且出现了一些新建的租赁社区；专业化、规模化住房租赁企业实现较快发展，多只保障性租赁住房REITs成功上市。

不过，柴强认为，住房租赁市场目前存在的痛点堵点仍然不少，包括住房租金回报率较低，租赁税费较高，大钱、长钱、便宜钱仍然缺乏，租赁关系不够稳定，租赁市场秩序尤其是租赁经纪行为不规范等。此外，目前一些城市的房租有所下降，空置率有所上升，部分住房租赁企业尤其是包租型住房租赁企业发展面临较大困难。

他还坦言，当下我国亟需出台专门的住房租赁法律或行政法规，以保护住房租赁当事人合法权益，促进住房租赁市场健康发展。为此，柴强今年提交了《关于尽快出台<住房租赁条例>的提案》。

记者了解到，2020年9月，住房和城乡建设部发布《住房租赁条例（征求意见稿）》，向社会公开征求意见，但目前正式文件仍未出炉。征求意见稿中提到了多项保护承租人权益的重要条款，例如，住房租赁合同期限内，除法律规定和合同约定的情形外，出租人或者承租人不得单方面解除住房租赁合同，不得单方面提高或者降低租金；未经承租人同意，出租人不得擅自进入租赁住房；合同期满或解除，承租人应及时腾退租赁住房，出租人不得采取暴力、威胁或者其他非法方式迫使承租人腾退。

住房租赁市场的健康发展离不开金融的支持。柴强建议，应将REITs的底层资产从保障性租赁住房扩大到符合条件的全部租赁住房，还可以把个人购房贷款的做法拓展到住房租赁企业，即住房租赁企业购买住房用于长期租赁的，可以用其所购买的住房抵押贷款，并实行较低贷款利率，贷款期限可长达30年，并可按月偿还贷款。非金融支持方面，柴强建议继续降低住房租赁税费负担，此外，出让土地用于建设租赁住房的，可以考虑实行“年租制”，即按年甚至按月支付土地出让金等费用。（更多详情可见 17条金融举措支持住房租赁市场发展，多元化投融资渠道“大幕开启”）

住房开发建设仍有很大潜力和规模

在谈及房地产未来十年的发展趋势时，柴强表示，我国房地产市场和房地产业正处在转型期，需要构建房地产发展新模式，要求高质量发展，虽然当前遇到了一些困难，但未来的持续发展仍有坚实支撑，尤其是住房开发建设仍有很大潜力和规模。

一是城镇人均住房面积还有较大上升空间。目前我国城镇人均住房建筑面积40平方米左右，折算为使用面积约30平方米，与发达经济体人均住房面积相比，还有一定差距。

二是还有较大的城镇化新增住房需求。我国城镇化率尚未达到峰值，至少到75％左右才基本稳定下来，还有十来个百分点的提升空间，从而会产生大量城镇住房需求。

三是基于房屋寿命的年更新量很大。目前城镇存量住房规模很大，建筑面积约350亿平方米，寿命还不很长。按住房平均寿命50年计，每年有2％的更新需求量，建筑面积达7亿平方米。

四是住房不免因灾害造成损毁灭失，以及国防设施建设、交通基础设施建设等公共利益需要征收拆迁，带来被动性住房需求。这种住房需求量估计每年为住房总存量的近1％。加上上述年更新量，年需新建住房建筑面积的“基本盘”在10亿平方米左右。

五是虽然住房供求总量基本平衡，但还有结构性供给不足。人口在城镇之间流动，尤其是从中小城镇流向大城市，会带来许多住房需求。目前城市人均住房面积仍低于城镇人均住房面积，大城市以及人口增长或人口流入多的城市还有较大的住房需求量。

六是住房需求从“有没有”转为“好不好”，居民还有较强的改善居住条件的愿望，住房品质需要大大提升。从这种意义上讲，需要将一些住房提前“报废”。我国大城市尤其是超大特大城市在快速发展中还形成了一些城中村。城中村普遍存在公共卫生安全风险大、房屋安全和消防安全隐患多、配套设施落后、环境脏乱差等突出问题。为推动城市高质量发展，有效消除安全风险隐患，改善城乡居民居住环境条件，建设宜居、韧性、智慧的现代化城市，亟需对城中村实施改造。

此外，柴强表示，近年来还因人们“买涨不买跌”行为、持币观望等，推迟、积累了一些购房需求。随着去年下半年以来降低房贷利率等房贷成本，因城施策放松或取消限购等优化房地产调控，积极推进保交楼工作，建立城市房地产融资协调机制等一系列政策措施效果逐渐显现，以及今年进一步优化房地产政策，会提振市场信心，打消潜在购房人顾虑，推迟、积累的购房需求会逐渐释放出来，房地产市场将企稳回升。