首批消费基础设施REITs获批 万科等拔得头筹

11月27日晚间，万科A(000002)发布公告，“中金印力消费基础设施封闭式基础设施证券投资基金”（简称“中金印力消费REIT”）昨日获得中国证监会准予注册的批复，成为首批消费基础设施REITs之一。根据证监会披露，在11月26日，与中金印力消费REIT一同成为首批消费基础设施REITs的项目还包括：华润商业消费REIT、金茂购物中心REIT。

顾名思义，消费基础设施REITs的资产类型主要包括购物中心、社区商业等。以中金印力消费REIT为例，该项目的目标基础设施资产为杭州西溪印象城。作为杭州城西单体总建筑面积最大的TOD购物中心，杭州西溪印象城2022年总营业额超35亿元，2023年上半年营业额突破21亿元；截至2023年6月30日出租率达到99.2%，估值39.59亿元。

东北证券分析师陈康介绍，首批消费基础设施REITs项目基金管理人均有丰富的REITs储备及发行经验，原始权益人均为我国头部消费基础设施领域的参与者，旗下资产类型丰富，资产质量整体优质。

万科方面表示，中金印力消费REIT如成功发行，将有助于盘活印力集团商业不动产存量项目，打通重资产商业的退出路径，提升购物中心的运营效率，吸引资金参与投资，增强流动性。后续印力集团将积极推进发行基础设施公募REITs相关工作。

11月26日，与中金印力消费REIT一同成为首批消费基础设施REITs的项目还包括华润商业消费REIT、金茂购物中心REIT。据了解，华润商业REIT的发起人为华润置地，底层资产为青岛万象城，商业建面约30万平方米，2015年开业，近3年来营业收入复合增长率达15%，今年上半年营业收入同比增长10.9%至3.31亿元(还原减租影响),平均出租率超过98%，项目估值81.47亿元；金茂购物中心REIT底层基础设施长沙览秀城建筑面积约10万平方米，2016年底开业至今已运营近7年，年度客流逾1000余万人次，2020-2022年度坪效和运营收入复合增长率分别达到14.6%和31.6%，截至2023年9月末的出租率为98.9%。

在政策的支持下，我国消费基础设施REITs从无到有，步入发展快车道。

今年3月24日，发改委发布《关于规范高效做好基础设施领域REITs项目申报推荐工作的通知》，首次提出研究支持消费基础设施发行基础设施REITs；10月20日，证监会正式决定，将公募REITs试点资产类型拓展至消费基础设施。不到一周之后，10月26日，包括中金印力消费REIT在内的4只消费类基础设施公募REITs产品即正式进入公开发布阶段。

同时，在房地产行业进入新周期的背景下，房企对REITs类产品在转型路上将要发挥的所用也抱以极高期待。万科董事会主席郁亮曾在10月26日发朋友圈感慨，“REITs对于不动产经营业务的重要性，类似于按揭贷款之于住宅开发的重要性，将帮助房地产开发商转型为不动产的经营服务商，也为投资者提供了更多选择，其深远影响将随时间而显示出来。”

对于房企而言，经营服务业务前期投入大，回报周期长，见效慢，缺少稳定的市场退出机制，难以实现商业闭环。业内将公募REITs看做是盘活商业消费类基础设施存量、打通“融、投、管、退”全链条的重要方式。

在海外，商业地产类REITs产品的发展已较为成熟。陈康介绍，美国作为全球最大也是最成熟的REITs市场，REITs市值1.13万亿美元，其中商业地产和住宅类占比近五成。举例而言，商业地产运营巨头凯德集团，通过私募基金+REITs的双轮驱动，实现了真正意义上的“轻盈发展”，实现总资产规模增长3倍的同时，净负债率却同比下降了56%。

事实上，对于房企而言，近年来在REITs领域取得突破的种类不止是消费基础设施。去年7月，首批保障性租赁住房REITs试点落地，更早之前仓储物流类REITs项目也已经落地。从相关REITs披露的三季度业绩来看，相关产品前三季度普遍财务表现稳健，出租率稳中向好，运营指标表现良好。中金普洛斯REIT负责人在业绩说明会上表态，在项目运营过程中，会在确保项目平稳运行的基础上努力开源节流，力争达成预期，为投资人交上满意答卷。

与此同时，房企也普遍积极参与，力争在REITs项目上取得突破。就在今日，城投控股(600649)也公告称，公司保障性租赁住房公募REITs项目获中国证监会准予注册批复。在10月的一场媒体见面会上，郁亮曾表示，“万科商业、物流、租赁住房都在积极准备REITs，有信心取得突破。一旦完成REITs的环节打通，万科就有望真正从开发商转变为不动产商。”