保租房REITs：稳稳的收益哪里来？
持续、稳定的租金收入是保租房REITs顺利运作的基本盘。相对市场化的租赁方式，保租房的运营收入受市场的影响较小，这与公募REITs追求相对稳定分红的属性十分契合
红土深圳安居REIT、中金厦门安居REIT和华夏北京保障房REIT今日正式发售。根据询价结果，上述3只公募REITs预计募集资金近38亿元。
自国务院办公厅去年7月印发《关于加快发展保障性租赁住房的意见》后，全国保障性租赁住房（简称“保租房”）建设明显提速。以REITs为代表的投融资工具，积极践行“盘活存量资产，扩大有效投资”的使命，为我国保障性租赁住房、公租房行业的证券化提供更多的经验，更好地服务实体经济。
将保租房做成REITs的逻辑是什么？底层资产质地如何？保租房REITs能否有效盘活存量资产？近日，上海证券报记者分别前往深圳安居百泉阁、厦门园博公寓和珩琦公寓等项目，实地探寻保租房REITs背后稳定收益的来源。
大城市小家庭：核心区探寻保租房
前不久的一个傍晚，记者乘坐深圳地铁2号线抵达安托山站。走出地铁站，水泥道旁两栋37层的高层住宅相当醒目。这里就是红土深圳安居REIT基础资产之一安居百泉阁，它位于深圳市核心福田安托山片区。
近年来，安托山片区城市面貌不断改善，不仅有传统名校深圳高级中学南校区的优秀教育资源，还有相关公共配套设施，如香蜜公园、深圳眼科医院、山姆超市、印力中心等。
“安托山片区位于城市中心地段，是闹市区中一块静谧之地，配套设施相当齐全，能够满足家庭日常生活需要。”某深圳市民告诉记者。
记者注意到，安居百泉阁一楼的商业设施中有便利店、发型屋、宠物家等。“租户已经入住，商铺也都租出去了。一楼有几间商铺已经开张了，还有的正在装修。”安居百泉阁保安人员告诉记者。
园博公寓是中金厦门安居REIT的底层资产之一，公寓底层的商户告诉记者：“里面都住满了，住户大多是附近公司的员工。”
记者实地走访发现，中金厦门安居REIT的底层资产——园博公寓和珩琦公寓均位于集美区，区内有很多高科技和产业类企业，还有一个大学城，集聚了年轻人和厦门新市民。
从地理位置看，上述两个公寓距厦门机场约9公里，到市中心车程约半小时。园博公寓周边有IOI棕榈城、世贸璀璨天城、云城万科里等楼盘以及华侨大学，附近有地铁6号线（在建），过杏林湾大桥即是杏林湾商务运营中心。珩琦公寓为地铁1号线上盖的租赁社区，紧邻厦门市软件园三期办公楼聚集地，园内企业主要从事软件开发、设计等行业，园区的产业集聚程度与成熟程度均较高。
园博公寓和珩琦公寓均实行人车分流，有充足的机动车位和非机动车位。保租房内部家电设备齐全，基本上实现“拎包入住”。租户租约签署也实现了电子化，无论是入住、续租还是退租，在手机App上即可完成相关手续。值得一提的是，园博公寓侧门旁边就是配套的公立幼儿园。
“低于市场水平的租金、便捷的公共交通、优美的小区环境、齐备的套内家具，加之毗邻高校、产业园区企业聚集地，因此租房需求较大。”中金基金副总经理、中金厦门安居REIT拟任基金经理李耀光告诉记者，目前园博公寓和珩琦公寓均处于接近满租的状态，并且待入住排号租户数量接近项目总房源数量。
双保障：房源供不应求、租金稳定
保租房如何体现保障的特性？以中金厦门安居REIT为例，李耀光提到，与当地的商业租赁市场相比，本次入池资产有三个特征：一是租户主要面向刚就业的大学生、城市基本公共服务人员等新市民群体；二是户型面积原则上不超过70平方米，以30平方米至45平方米的小户型为主；三是租金不高于同地段同品质市场化租赁住房租金的95%，年度租金涨幅不超过5%。
保租房租金低于市场水平，吸引符合要求的租户竞相申请，房源大多数时候供不应求。
比如，红土深圳安居REIT的底层资产——安居百泉阁、安居锦园、保利香槟苑、凤凰公馆四大项目，均位于所在区域的核心地段，周边配套齐全且均为新建住房，租金仅为同区位同品质市场租金的六折。截至3月31日，上述四大项目的出租率均超过98%。
再比如，中金厦门安居REIT的底层资产——园博公寓和珩琦公寓，截至2022年3月底，两项目的出租率分别为99.42%和99.11%，每月平均租金分别为32.35元/平方米和30.52元/平方米，低于周边市场化的租金水平。
“相对市场化的租赁方式，保租房的运营收入受市场环境的影响较小，这与公募REITs追求相对稳定分红的属性十分契合。”李耀光说，在符合保租房相关监管政策的前提下，基金管理人和外部管理机构共同对项目的租赁情况、成本预算、维修改造支出等进行预算管理，在为租户提供好的居住体验的同时，也能为投资人创造收益，让保租房REITs真正惠及多方。
目前，红土深圳安居REIT、中金厦门安居REIT在询价阶段均获得投资者的热烈追捧。其中，红土深圳安居REIT配售对象拟认购数量为186.241亿份，为网下初始发售份额的133.03倍，创下已发行公募REITs的新高。中金厦门安居REIT配售对象拟认购数量为143.119亿份，为网下初始发售份额的108.96倍。
稳定分红且有增值空间
除了保租房的租金收入，记者从红土创新基金了解到，保租房的营业收入还包括配套商业设施租金收入、配套停车位租金收入。
持续、稳定的租金收入是保租房REITs顺利运作的基本盘。
红土创新基金基础设施投资部总经理助理陈超表示，红土创新深圳人才安居保障性租赁住房项目的单位租户基本上是资质良好的企业、党政机关或事业单位，最终入住的都是经过筛选的符合条件的有关人才，因此入住人员的素质和收入水平均较高，租金支付能力较强，承租人高度分散，发生欠租等违约事项的风险较低。
中金厦门安居REIT的两个公寓项目，以个人租户为主。截至2022年3月31日，个人租赁房源和企业租赁房源的合同月租金收入占比分别为90.15%和9.85%。
同时，保租房REITs底层资产的增值预期也给投资带来想象空间。以安居百泉阁为例，其在红土深圳安居REIT底层资产中单价估值最高，达到5.76亿元，明显低于周边安托山片区楼盘价格。
“投资保租房REITs相当于用低于市场的价格，买入资产优质的楼盘项目，通过稳定的租金收入获得长期分红。投资这类资产，向下有底，向上有空间。”某资深人士表示。
根据住房城乡建设部信息，全国40个重点城市将在“十四五”期间建设保租房650万套（间），各地保租房项目进入快速发展期。业内人士认为，保租房由于建设成本高、周期长，建成后运营租金低、租期长、涨幅有控制，因此保租房建设企业资金回报周期长，过多地依赖财政补贴及银行贷款等资金支持。
红土创新基金基金经理皮姗姗认为，公募REITs扩展至保租房领域，将有效缩短建设企业的资金回报周期，降低企业资金压力。尤其对有保租房建设任务的国企来说，具有重要意义。
