房企可用来置换存量债务！两部门出台新规完善经营性物业贷款政策
在一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求方面，中国人民银行、国家金融监督管理总局出台新政策，1月24日晚，两部门联合印发《关于做好经营性物业贷款管理的通知》（简称《通知》）。《通知》明确，2024年底前，对规范经营、发展前景良好的房地产开发企业，全国性商业银行在风险可控、商业可持续基础上，除发放经营性物业贷款用于与物业本身相关的经营性资金需求、置换建设购置物业形成的贷款和股东借款等外，还可发放经营性物业贷款用于偿还房地产开发企业及其集团控股公司（含并表子公司）存量房地产领域的相关贷款和公开市场债券。
对此，中指研究院研究副总监徐跃进表示，按此规定，房企可以进一步盘活存量资产，通过经营性物业贷款改善自身流动性，优化债务结构，降低短期偿债压力。
经营性物业贷款的借款人可以是房地产开发企业
1月24日，利好消息不断，先是央行下调存款准备金率0.5个百分点，向市场提供长期流动性约1万亿元，降准幅度可谓近两年最大，超出市场预期。
当天，国务院新闻办举行新闻发布会，中国人民银行行长潘功胜在回答提问时表示，近日，人民银行将联合金融监管总局出台完善房地产企业经营性物业贷款的有关政策，支持优质房企盘活存量资产，扩大资金使用范围，改善流动性状况。这份文件今天晚上或者明天晚上就会发布。
当天晚上，新政策落地。易居研究院研究总监严跃进表示：“此次政策发布前，央行已经通过‘贯彻落实中央经济工作会议部署、金融服务实体经济高质量发展新闻发布会’提前进行了告知，说明此次政策总体是在服务实体经济的大框架下进行的，对于商业办公等企业的资金状况改善具有积极作用。”
此次新政细化了商业银行经营性贷款业务管理口径、期限、额度、用途等要求。
根据《通知》，经营性物业贷款，是指商业银行向持有已竣工验收合格、办妥不动产权证书并投入运营的综合效益较好的商业性房地产的企业法人发放的，以经营性物业为抵押，实际用途投向物业本身或与房地产相关领域的贷款。经营性物业贷款的借款人可以为房地产开发企业。
商业性房地产包括但不限于商业综合体、购物中心、商务中心、写字楼、酒店、文旅地产项目等，不包括商品住房、租赁住房。
在资金使用用途方面，经营性物业贷款可用于承贷物业在经营期间的维护、改造、装修等与物业本身相关的经营性资金需求，以及置换借款人为建设或购置该物业形成的贷款、股东借款等。但是，不得用于购地、新建项目或其他限制性领域。
2024年底前，对规范经营、发展前景良好的房地产开发企业，全国性商业银行在风险可控、商业可持续基础上，还可发放经营性物业贷款用于偿还该企业及其集团控股公司（含并表子公司）存量房地产领域相关贷款和公开市场债券。
在贷款额度方面，原则上，经营性物业贷款额度不得超过承贷物业评估价值的70%。商业银行应结合承贷物业经营情况等因素，按照市场化原则，与借款人协商确定贷款利率及还本付息方式。经营性物业贷款期限一般不超过10年，最长不得超过15年，且贷款到期日应早于承贷物业产权证到期日至少5年。
“最长不得超过15年，贷款期限远比开发贷3年以内的周期要长，且现金流良好的物业，其利率会比较低。”广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示。
此外，在风险管理方面，《通知》提出，商业银行应严格开展贷前调查和贷中审查，科学区分房地产开发企业与集团控股公司风险，承贷物业有共同产权人或第三方权利人的，贷款前应取得其书面同意。
李宇嘉认为，这需要商业银行具备经营性物业经营的市场前景和现金流判断，这是巨大的考验。如果能做到这一点，经营性物业贷款将会获得放量增长，从而实现房地产风险的防范和控制，从中也能厘清哪些房地产企业是优质的，这是房地产白名单诞生的唯一路径。对稳健经营和长期持有运营不动产的房企首先利好。
业内：经营性物业贷款或更多用于置换存量债务
下一步，中国人民银行、金融监管总局将指导商业银行抓紧落实《通知》要求，依法合规开展经营性物业贷款业务，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，促进房地产市场平稳健康发展。
“一视同仁”满足房企合理融资需求，自2023年四季度以来，从中央到地方的各大会议，被频繁提及。2023年11月17日，央行、金融监管总局、证监会联合召开金融机构座谈会，要求各金融机构要深入贯彻落实中央金融工作会议部署，坚持“两个毫不动摇”，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，对正常经营的房地产企业不惜贷、抽贷、断贷。
此后，包括建设银行、工商银行、农业银行、交通银行在内的多家银行密集召开房企座谈会，积极与房企接洽，强调“一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求”。
对于此次发布的经营性物业贷款新政，徐跃进认为，总体而言，2024年，房地产政策以防风险为首要目标，将一视同仁满足不同所有制房企合理融资需求，防范化解房企风险，促进房地产市场平稳健康发展。
“房企通常会以存量经营性物业为底层资产进行相关的融资，比如CMBS（商业地产抵押贷款支持证券）、类REITs（不动产投资信托基金）等。接下来，经营性物业贷款可能更多是用于置换存量债务。”徐跃进如是说。
